私は、ネットワークビジネスで得た収益を不動産の経営に充てている一人です。ネットワークビジネス業界では、最終的に不動産経営をされる方が多いです。
ネットワークビジネスで収益をあげて、不動産の経営とリタイア生活を送るのには、さまざまな知識とノウハウがあった方が有利です。
ここでは、「ネットワークビジネスから不動産事業へと移行する方法」と「不動産事業を行っていく上で必要になる知識」について解説していきます。
もくじ
ネットワークビジネスからはじめるべき理由
不動産事業を行うためには、知識や資金が必要です。そのため、まずはリスクが低いネットワークビジネスから始めて、その後に不動産事業へ移行することをおすすめします。
そこで以下に、ネットワークビジネスから不動産事業へ移行すべき理由について記します。
アテが外れない不動産の投資
まず良い物件を探すためには、 １０００個の物件を調べ、そのうちの１００個の物件を見に行き、それから１０個の物件に絞ります。そして、その中からさらに３個の物件を銀行で審査し、１つの物件を購入するくらいがベストです。
優良な物件を購入できれば、安定収入が得られる実質利回り４％以上になります。そうなれば、日本の銀行や海外の銀行に預けるよりは圧倒的に良い利益を得ることができます。また、その収益は株の配当金よりも手堅いものになります。
不動産でもし優良な物件を発掘できれば、アテが外れることはまずありません。
なぜなら、不動産と車とは一緒だからです。この車は加速がこれくらいとか、燃費はこれだけ走るなど、その車の性能は車種によって決まっています。
実際に「車を買ってみたら、燃費が表示より良かった」その反対に「表示より悪かった」ということもあると思います。 ただ、まったく嘘のように燃費が良すぎる、もしくは悪すぎるというのケースはなく、大体はその車の性能に近い数値前後で落ち着きます。
車というのは、ある程度決まった性能のポテンシャルをみせてくるのです。
また、「車は壊れるまでは十数万キロは走るよ」と言われて買ったら、20万キロ走れたということはよくあります。一方、10万キロで車が壊れることも稀ですがあると思います。ただ、買って2年で動かなくなったというのは、まずありません。
比較的安定した市場
前述したように、不動産物件と車の価値は同じように考えることができます。優良物件を購入すれば、大体の不動産がある程度の決まったポテンシャルを出してくれます。つまり、その物件で取れる家賃収入を継続的に生み出してくることが見込めます。
決めた家賃で契約をすれば、入居者はその金額を支払い続けてくれます。退去したとしても、他の人がまた契約してくれれば、株のように値動きもなく契約した賃料がしっかり入り続けてきます。
基本的に家賃が大幅に上がったり、その反対に大幅に下がったりすることはなく安定しています。
このように安定した利益が見込めるからこそ、不動産の場合、銀行がお金を貸してくれるのです。一方、株を購入するからといっても、銀行はお金を貸してはくれません。
不動産のリスクヘッジについて
でも、不動産を貸していて、「住人が退去したら修繕費はどうなるのか」「空室が出たらどうなるのか」と考える方もいると思います。
この場合でも、修繕費はおおよその費用の検討がつきますので、初めから費用も見越して積み立てておけば大丈夫です。
空室リスクも、サブリースという家賃保証のシステムにすれば大丈夫です。サブリースでないと空室が出るたびに自分でローンを支払うこととなり、ゆとりある資金がない方には大変負担となります。
サブリースとは、～～です。
もしサブリースの契約のない物件で空室が出て契約者が決まらなかったとします。その場合も、相場より少しだけ値段を安くすれば入居はつきます。
不動産投資は、リスクの無い投資ではないです。しかし、こういった方法を使うことでリスクを抑えられるため、株より非常に安定して利益を生み出します。
優良物件を購入し、リスクを低くすることができれば、ある程度その不動産物件がもつ利益を継続的に生み出します。
つまり不動産投資は、計画より早く投資した資金が回収できるか、あるいは遅い回収になるかということだけであって、２０年や３０年経って返済が終われば最後には、賃料が丸々自分の利益となります。
ただし、不動産購入には銀行からの借入が必須ですが、銀行は誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。銀行が貸してくれるには条件があります。つまり、不動産投資ができる人にも条件があるということです。
その条件は、「勤続年数２〜３年以上で所得が４５０万円以上ある方」また「会社の資本金など、会社の規模」も審査の対象となります。その他、クレジットカードなどの支払い状況も重要になってきます。
以上をクリアできる方のみに与えられたものが不動産投資です。
まずはローリスクのネットワークビジネスから
ただ、不動産への投資は、支払う金額の回収の期間（銀行への返済期間）が20～30年かかったり、維持費が必要だったりするなど、リスクがないわけではありません。
数百万円や数千万円のリスクを抱えるのは難しいと考える方は、不動産投資を控えた方が賢明です。
そういった点から考えますと、ネットワークビジネスは誰にでも扉を開いてくれており、低リスク高利回りのビジネスだといえます。 世界で３０００万部売れた「金持ち父さん貧乏父さん」の著者であるロバート・キヨサキ氏も次のように言っています。
「まずネットワークビジネスで資金と能力を得て、今までやってきたネットワークビジネスにもう一度投資して資金を増やして、最終的に不動産に投資せよ」と述べています。
まずは、会社員や自営業をやりながら、低リスクの中でネットワークビジネスを立ち上げて、不動産投資を行うことをオススメします。
これが、不動産投資で成功するために必要な一番の近道です。
不動産事業に必要な資金・経費
では実際に、不動産を購入し、家賃収入を得るには資金がどれくらい必要なのでしょうか。
たとえば、家賃収入で月10万円程を得ようとするならば、大体2000～3000万円ほどの初期投資が必須となります。月20万円程の家賃収入を得るには、その倍が必要です。このような高額な不動産を購入するにあたっては、資金のない方が多いので、その資金を銀行から借りるようになります。
中には、数百万円ほどの物件もありますが、当然、賃料は10万円を切ってきます。
また、あまりに安い不動産は築年数が経っており、価格は安いが、そのままでは入居が付かないため、修繕費用やリフォーム費用が必要であったりします。 もしくは、近い将来改修費用がかかる可能性も想定されます。
このように、不動産を購入するには、それなりの資金が必要となります。
不動産の経営に必要な最低限の経費
不動産の取得には、不動産価格以外にも必要なものがあります。それは、不動産を購入するときに不動産会社への仲介料や各手続き費用です。
いわゆる初期費用というもので、物件により変わりますが、５０００万円の不動産であると２００万円の仲介料はみておきたいところです。
不動産物件をみつけるのに、不動産会社を通さないで購入することはないため、初期費用は必要です。そのかわり、不動産会社は希望する物件を一生懸命に探してくれます。
客つけに必要な経費
もちろん不動産の物件を手に入れただけでは、まだ家賃収入にはなりません。次はこの手に入れた物件に住んでいただける方を見つける作業が必要になります。
まず、人に貸すことを専門とする賃貸マンションの仲介会社に依頼します。このときに家賃の1ヶ月分か2ヶ月分を広告費として払います。このとき、支払いは住む方が決まってからで大丈夫です。
住む方が決まるまでは空室となりますが、管理費や税金などの費用は毎月かかりますので、最初の物件選びも重要になってきます。
経営してから必要となる経費
住んでいただける方が見つかった後は、管理費、修繕費、各種税金などの経費が必要です。また、普通に住んで壊れた部分は基本的にオーナーさんが費用を持つ形になります。家賃からそれら必要経費を引いた後に、はじめて「個人の収入」となるのです。
不動産収入の利回り
実際のところ、不動産によって入ってくる実質の利回りは、３％～１０％ほどが一般的なところです。
利回りとは、「年間に得られる利益が、不動産を購入したときの金額の何%入ってきたのか」を計算したものが利回りと言います。 例えば、1000万円で不動産を購入したときの利益が１年間で100万円ある場合、利回りは10％となります。
単純に借入や経費、税金、そして空室が出ることなどを考えないで利回りが10％なら、投資金額を取り戻す期間が１０年間となります。そして、11年目から初めて利益となっていきます。
利回り５％なら、回収の期間はその倍になり、２０年間は投資金額の回収期間となります。２１年目からようやく利益となります。 （もちろん利益を毎月のキャッシュフローとする考え方もあるのですが、ここでは借金が返済出来る期間の話をします）
多くの方が「実質の利回りが10％の物件を手に入れたい」と考えますが、実質の利回りが10％という物件は非常に優良な物件です。
良好な物件は早期に買い手が付き、すぐに市場からはなくなります。手に入れるには常に市場をチェックし、現金を大量に保有するライバルに打ち勝つ必要があります。
「実質」利回りと「表面」利回りのちがい
ところで「10％や15％、20％以上の利回りの物件を、インターネットやさまざまな広告で見たことある」と思われる方もいると思います。
上記のそれは、実際に金額として入ってくる実質の利回りではなく、数字上の「表面」利回りや「想定」利回りというものです。
これを勘違いして不動産投資をはじめてしまったら、大変なことになります。数字上の「表面」利回としては、以下となっております。
「 表面」利回り
東京 ７．５%
大阪 ８．０%
愛知 １２．０% （国内最大手不動産投資サイト参照）
数字上の「表面」利回りと、本当の「実質」利回りで、一番知っておかないといけないのは、実際に入ってくる金額の「実質」利回りです。
「実質」利回りで経営していく
「実質」利回りとは、実際に入居がついて賃料として支払われる年間の家賃から経費（建物管理費、修繕費など）を差し引いた金額が、購入した合計金額に対して何%あったかを示した数値です。
実際、不動産を購入し不動産経営をした場合の利回りに近く、入ってくる金額に一番近い利益率ということです。
「表面」利回りは、経費を入れずに数字上で計算した利回りであり、「想定」利回りは、相場の賃料を元に算出した賃料で算出した利回りです。
「表面」「想定」どちらも経費を利回りの計算に全く入れていないものになります。
実際に購入したら「表面」や「想定」の利回りは、「実質」の利回りより下がります。つまり、 入ってくる金額が少ないということです。
そのため、「実質」利回りを見ていないと、「購入したけど思ったより利益が出ない」「採算が合わない」「購入してすぐに売却」ということにもなりかねません。
購入前にまずは、賃貸を専門とする会社などにも調査をかけて「実質」利回りを出す必要があります。
しっかりとした収益のあがる物件を買うには、楽をせず、不動産会社のいいなりになるのではなく、自分できちんと調べる必要があります。
ネットワークビジネスから不動産投資へ
ちなみに私は、ネットワークビジネスで収益を得て、その収益を不動産の取得にあてて、経営をやっております。そして不動産経営の奥深さと面白さを覚えました。
ネットワークビジネスで収益を得て、不動産に進んでいくというスタイルは、ネットワークビジネス業界では非常に多いです。
不動産とネットワークビジネスには、どちらも不労所得という共通点があります。ただ、ネットワークビジネスでは不動産のように莫大なお金を最初に必要としないため、ネットワークビジネスから不動産へと移行する人がほとんどです。
今回述べたように、不動産事業を行うためには、さまざまな知識や資金が必要になります。
そうした不動産事業で成功するために欠かせない知識や資金を、ローリスクで得たいと考えている人は、ネットワークビジネスからはじめることをおすすめします。
なぜ、アカデミーチームで成功者が続出するのか
自分の金儲けのために人を勧誘したり、商品を売ったりするのがネットワークビジネスではありません。自信をもって紹介できる製品を口コミによって広げ、困っている人を高品質の商品によって助けるのが本来のネットワークビジネスです。
アカデミーチームでは、こうしたビジネスでの原則はもちろんのこと、成功までの手順やチーム生の募集を含めてすべてのサポートを行っています。その結果、成功者が続出しています。
所属するチームが悪ければ、どれだけ頑張っても成功することはありません。あなたがネットワークビジネスで成果がでないのは、言葉は悪いですが教わっている人が悪いといえます。
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